El Negocio Inmobiliario

Cuesta arriba y cuesta abajo

En sólo tres años, el valor de los terrenos en las zonas altas de la ciudad -Golf, Av. Don Bosco, El Centinela- se duplicó. El incremento de los precios y la creciente demanda fueron acompañados, además, por el desarrollo de otros sectores de la economía local, como la construcción, el turismo y la venta de servicios. Con la llegada de las nuevas inversiones y el incremento del consumo, provocado en gran medida por el aluvión de viajeros de medio y alto perfil adquisitivo, se abrió otro paisaje de recursos en la postal tandilense.

En el origen de este circuito de capitales, el mercado inmobiliario se consolidó, en parte por el crecimiento del casco urbano y, en parte, por la compra-venta de parcelas en el corazón del paisaje serrano. Se trataba de un negocio rentable, si se tiene en cuenta que un lote promedio, de unos 3 mil metros cuadrados, tiene un precio de venta de 30 mil dólares (como mínimo) que le deja al operador unos 1800 dólares de ganancias. Sin embargo, en los últimos meses, las inmobiliarias comenzaron a abandonar este importante nicho de recursos para refugiarse casi exclusivamente en la oferta y demanda de construcciones urbanas.

Sucede que consideran que existe un “clima de inestabilidad jurídica” que pone límites al establecimiento de nuevos emprendimientos turísticos en las zonas más cotizadas de la ciudad. Un clima que se acentuó las últimas semanas, con la promulgación del decreto del ejecutivo municipal que paraliza la actividad en las canteras. Los precios de los terrenos se estancaron, las transacciones inmobiliarias se volcaron sobre el asfalto y los operadores decidieron bajar las cortinas.

“Acento Propio” decidió consultar a un grupo de empresarios locales de bienes raíces para desentrañar el por qué de los vaivenes de lo que todos califican como “un muy buen negocio”.

La incertidumbre y el retroceso

El negocio inmobiliario en Tandil parece atravesar un momento de relativa parálisis en comparación con el ascenso constante que había registrado en los últimos tres años. Según muchos analistas, la incertidumbre sobre el destino jurídico y político de los terrenos sobre las sierras puso “en evidencia las debilidades” de la actual gestión comunal para garantizar la estabilidad de aquel plan de desarrollo local, basado casi exclusivamente en las actividades turísticas.

Los empresarios del sector acuerdan, y con más de un argumento.

El primero, “la ausencia de precisiones” sobre el futuro de esas áreas, lo que explicaría el congelamiento de los precios y la paralización de las transacciones en los terrenos serranos.

Según el operador local, Gustavo Favre, la mecánica de la compra-venta de terrenos dentro de la Poligonal se ve dificultada por la falta de respuestas de los funcionarios comunales. “Vas a la Municipalidad para ver si se puede vender un lote y te dicen que no saben. No te dan ni cinco de bolilla”, se queja Favre, que en los últimos meses dice que padeció la fuga de clientes debido a la imposibilidad de tasar lotes o de asegurar la viabilidad del comienzo de obras de construcción en esos predios. Para el empresario, la imposibilidad de gestar un mercado fiable determina que “la gente no compre y muchos que iban a invertir en Tandil se vaya a invertir a otro lado”.

Así, la política preservacionista parece limitar los emprendimientos turísticos que la propia gestión intenta impulsar. Los operadores inmobiliarios son más duros y aseguran que se trata de “la ausencia de un proyecto integral, a mediano y largo plazo, que conjugue la protección del patrimonio natural con las actividades productivas que le permitieron a la ciudad posicionarse en el mapa turístico nacional”.

Esa carencia trae consecuencias. En los últimos meses hubo un congelamiento de los precios de lotes ubicados en los puntos más atractivos del paisaje local. La razón: “el clima de incertidumbre jurídica”, que hizo retroceder de la demanda.

Para el martillero Gustavo Archuby, vender hoy un terreno serrano para un emprendimiento turístico o para una propiedad particular, en estas condiciones, es como “venderle un auto a un elefante”. El empresario considera que “hay interés, pero son muy pocas las operaciones que se hacen, dado que no sabemos lo que se va a hacer a futuro o lo que se puede hacer ahora y lo que no”.

Este contexto define las nuevas preferencias de las grandes inmobiliarias que, como asegura Favre, “se hacen fuertes en la planta urbana con el desarrollo de edificios, complejos y casas; y no en la zona de la sierras”.

En Tandil regular es bueno

La segunda cuestión que por estas horas dice “preocupar” a los empresarios inmobiliarios son los riesgos de la venta indiscriminada de los accesos y periferias de los paisajes naturales.

En rigor, la falta de regulación en el uso de las propiedades adquiridas por particulares para que no perjudique el paisaje y el libre tránsito de los visitantes ya dejó secuelas en la ciudad. Los ejemplos abundan: el silo del Dique, aún inamovible, el mosaico arquitectónico del country, la creación de clubes privados en los valles escondidos y el emplazamiento de hoteles de primera clase en los cerros, son sólo algunos casos.

En términos de Gustavo Archuby, la prioridad sería “verificar el destino de las tierras y que (ese uso) no desmerezca al lugar”. porque “éste es el mercado que se vino desarrollando en los últimos años y que le dio impulso a Tandil”.

Los operadores inmobiliarios no se muestran políticamente incorrectos y dicen adherir “de pleno” con los ánimos preservacionistas. El discurso es unánime: el turismo es la actividad económica que le dio el espaldarazo a la ciudad y “hay que explotarlo”.

Con el cese de la actividad en las canteras, decretado por el Intendente Miguel Lunghi, se abrieron nuevas urgencias. Todos acuerdan en la necesidad de llevar esas empresas fuera de la Poligonal, porque atentan contra belleza del “entorno verde” que hace de Tandil un destino privilegiado del turismo. Pero también indican la necesidad de crear mecanismos que aseguren que los esfuerzos por defender ese magnífico entorno redunden en un beneficio de largo plazo para la comunidad tandilense.

En este sentido Favre advierte: “Si se liberan esos terrenos al negocio inmobiliario hay que regularlo de manera que ese mercado no termine tapando las sierras”. En la visión del operador, la venta indiscriminada podría crear un cerco. “Hoy por hoy el turista puede venir y llegar a la sierra sin pagar, pero si vos vendés todos esos lotes, le van a cobrar y se va a terminar el turismo”, señala.